發(fā)布日期：2025-06-04 14:50:29
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2025年5月22日，由北京中物智匯信息科技股份公司（中物智庫）主辦、廈門合嘉源生活服務(wù)集團(tuán)有限責(zé)任公司協(xié)辦的“好服務(wù) 新價(jià)值”——2025 中物智庫年度物業(yè)論壇在廈門成功舉辦。來自全國各地的300多位行業(yè)頭部物業(yè)企業(yè)總裁、總經(jīng)理，多地協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者等齊聚一堂，共探行業(yè)發(fā)展新路徑。
會(huì)上，瑞贏物業(yè)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理王龍貴帶來《高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)與酬金制模式》的分享。他表示：酬金制仍是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向，2020 年 12 月，住建部等六部委發(fā)布通知，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。酬金制可推動(dòng)企業(yè)從成本承擔(dān)者向服務(wù)管理者轉(zhuǎn)型，增加業(yè)主對(duì)創(chuàng)收的接受度。通過透明化成本、彈性服務(wù)和收益共享，酬金制為低價(jià)物業(yè)服務(wù)提供可行方案。在成本上升、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下降的背景下，酬金制有助于緩解矛盾，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。下面是《高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)與酬金制模式》主題演講全文：各位同仁，今天我將系統(tǒng)闡述高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)體系中的酬金制模式。當(dāng)前，我國物業(yè)管理行業(yè)正面臨深刻變革，在服務(wù)模式多元發(fā)展的格局下，酬金制作為一種創(chuàng)新型物業(yè)服務(wù)模式，逐漸成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)模式主要涵蓋包干制、酬金制、信托制等類型。其中，包干制長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，但隨著行業(yè)發(fā)展，其固有弊端日益凸顯，而酬金制的出現(xiàn)為行業(yè)發(fā)展帶來新的思路。在剖析酬金制與包干制的本質(zhì)區(qū)別時(shí)，主要體現(xiàn)在三個(gè)核心維度。其一，物業(yè)服務(wù)主導(dǎo)權(quán)歸屬存在顯著差異。包干制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所有權(quán)歸屬于物業(yè)企業(yè)，企業(yè)以業(yè)主繳納的資金為基礎(chǔ)開展服務(wù)；而酬金制模式中，全體業(yè)主成為物業(yè)服務(wù)的主導(dǎo)者，直接掌控園區(qū)服務(wù)決策與資金使用方向。其二，費(fèi)用構(gòu)成機(jī)制不同。包干制的費(fèi)用構(gòu)成包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)以及企業(yè)利潤(rùn)；酬金制則將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金劃分為物業(yè)服務(wù)支出與企業(yè)酬金兩部分，二者在費(fèi)用性質(zhì)與使用規(guī)范上形成鮮明對(duì)比。其三，企業(yè)盈利模式存在本質(zhì)區(qū)別。包干制要求物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧，盈利空間受服務(wù)成本與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙重制約；酬金制下，企業(yè)按照約定比例或數(shù)額提取酬金，服務(wù)資金結(jié)余部分歸全體業(yè)主所有，有效保障了企業(yè)穩(wěn)定收益與業(yè)主資金權(quán)益。相較于包干制，酬金制具備五大顯著優(yōu)勢(shì)。首先，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)主導(dǎo)權(quán)的實(shí)質(zhì)性回歸，賦予業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的核心決策權(quán)；其次，構(gòu)建起物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的信任橋梁，重塑雙方合作關(guān)系；再者，通過建立業(yè)主與物業(yè)共管賬戶，實(shí)現(xiàn)資金使用全流程透明化管理，有效保障資金安全；第四，為物業(yè)企業(yè)提供穩(wěn)定的利潤(rùn)來源，確保企業(yè)服務(wù)質(zhì)量與可持續(xù)發(fā)展能力；最后，酬金制通過陽光透明的賬戶共管機(jī)制，從根本上解決了傳統(tǒng)模式中普遍存在的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難題，使業(yè)主清晰掌握資金流向，提升繳費(fèi)積極性與滿意度。在酬金制物業(yè)服務(wù)的實(shí)踐過程中，可歸納為六個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)與成功要素。關(guān)鍵環(huán)節(jié)方面，首先，需通過業(yè)主委員會(huì)推動(dòng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，確保酬金制模式合法合規(guī)落地實(shí)施；其次，制定科學(xué)合理的工作計(jì)劃與動(dòng)態(tài)預(yù)算方案，突破包干制固定收費(fèi)模式的局限，實(shí)現(xiàn) “以支定收” 的靈活管理；第三，建立健全共管賬戶管理體系，明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)的資金審批權(quán)限與流程；第四，構(gòu)建常態(tài)化的業(yè)主與物業(yè)協(xié)同溝通機(jī)制，通過月度例會(huì)、工作報(bào)告、業(yè)主開放日等形式，強(qiáng)化雙方信息互通與協(xié)作；第五，建立完善的業(yè)主考評(píng)與酬金提取激勵(lì)機(jī)制，將服務(wù)質(zhì)量與企業(yè)收益直接掛鉤；最后，制定應(yīng)急保障預(yù)案，針對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職異常等突發(fā)情況，確保物業(yè)服務(wù)與資金管理有序運(yùn)行。成功要素層面，一是完成制度體系重構(gòu)，包括修訂業(yè)主規(guī)約、議事規(guī)則等基礎(chǔ)制度，制定共管賬戶管理辦法等專項(xiàng)制度，構(gòu)建適應(yīng)酬金制運(yùn)行的制度框架；二是簽訂規(guī)范的酬金制物業(yè)服務(wù)合同，明確服務(wù)主體權(quán)責(zé)、資金籌集使用規(guī)則及酬金提取方式；三是建立健全應(yīng)急管理機(jī)制，細(xì)化應(yīng)急啟動(dòng)條件、資金管理流程與恢復(fù)程序；四是編制標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)文件，如酬金制管理手冊(cè)等，為服務(wù)實(shí)施提供操作指引；五是搭建信息化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上表決、服務(wù)考評(píng)等功能，提升管理效率與透明度；六是融入社區(qū)治理體系，通過建立信息共享、事務(wù)共商、組織共建機(jī)制，形成多方協(xié)同治理格局。以實(shí)際案例為證，北京海淀區(qū)上河村項(xiàng)目作為社區(qū)治理合伙人機(jī)制試點(diǎn)，通過黨建引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)多方協(xié)同共治，成為社區(qū)治理創(chuàng)新典范；楓丹麗舍老舊小區(qū)在引入酬金制后，物業(yè)費(fèi)平均收繳率從60-75% 到2023年提升至 98.84%，成功轉(zhuǎn)型為市級(jí)酬金制示范項(xiàng)目與優(yōu)秀住宅物業(yè)項(xiàng)目，充分驗(yàn)證了酬金制模式的實(shí)踐成效。盡管酬金制展現(xiàn)出強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，但在?shí)際推廣過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)。法律層面，現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)多基于包干制設(shè)計(jì)，缺乏針對(duì)酬金制的專項(xiàng)規(guī)范，導(dǎo)致實(shí)踐中存在法律依據(jù)不足問題；決策層面，部分業(yè)主在重大事項(xiàng)決策中存在非理性行為，影響服務(wù)推進(jìn)效率；組織層面，業(yè)主委員會(huì)解散或履職不力現(xiàn)象頻發(fā)，成為制約酬金制持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵瓶頸。展望未來，酬金制模式符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)。2020 年 12 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合六部委發(fā)布通知，明確提倡采用酬金制計(jì)費(fèi)方式，為行業(yè)發(fā)展指明方向。酬金制通過成本透明化、服務(wù)彈性化與收益共享化，為低價(jià)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目提供了經(jīng)濟(jì)可行、社會(huì)認(rèn)可的解決方案。為推動(dòng)酬金制模式健康發(fā)展，建議從三方面著手：一是加快完善相關(guān)法律法規(guī)，明確各方權(quán)責(zé)，為模式推廣提供法律保障；二是加強(qiáng)行業(yè)規(guī)范建設(shè)，培育專業(yè)人才隊(duì)伍，提升行業(yè)整體服務(wù)水平；三是加大宣傳推廣力度，提升業(yè)主認(rèn)知度與參與度，完善業(yè)主組織管理機(jī)制，共同推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
